JP Ultimate - шаблон joomla Книги

АДВОКАТ

33-10-07

ЮРИДИЧЕСКОЕ

БЮРО

ВЗЫСКАНИЕ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА

Наши юристы профессионально занимаются взысканием неустойки с застройщиков  за просрочку передачи квартир, расторжением договора участия в долевом строительстве. Поможем в решении следующих вопросов:

Как грамотно написать претензию застройщику?

Как правильно подписать Акт приема-передачи?

Есть ли смысл подавать в суд на взыскание неустойки и других выплат?

Стоит ли заключать дополнительное соглашение к ДДУ с застройщиком?

Как быстрее получить право собственности?

Как рассчитать размер неустойки?

А также многие другие.

Обращайтесь с вопросами и за помощью по ведению дел в отношении застройщика!

Один из самых распространенных вопросов участников долевого строительства состоит в том, когда именно стоит подавать в суд на взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры, требуется ли ждать подписания акта приема-передачи квартиры и выдачи ключей, чтобы взыскать в суде неустойку.

Дольщик вправе подать на неустойку, как только образовалась просрочка передачи квартиры.

При подписании акта приема-передачи необходимо иметь в виду, что так часто включаемый застройщиком в форму акта пункт об отсутствии у сторон финансовых претензий не мешает потом взыскивать с застройщика неустойку или переплату за "лишние" метры. Акт приема-передачи подтверждает передачу Вами квартиры, подписывая его, Вы исполняете предусмотренную ДДУ обязанность принять объект долевого строительства. Соответственно, если застройщик предлагает подписать Акт и принять квартиру с недостатками, то Вы вправе отказаться, требовать составления акта осмотра с дефектами, вправе назначить разумный срок для устранения недостатков.

4. При составлении претензий застройщику необходимо иметь в виду, что если Вы требуете перечисления неустойки или возврата сумм по ДДУ, процентов, то необходимо указывать реквизиты счета для перечисления. Также не забудьте указать срок для добровольного удовлетворения претензии.

Подписание акта приема-передачи квартиры при наличии пункта об отсутствии у сторон финансовых претензий друг к другу.

Абсолютно все застройщики включают в акт приема-передачи пункт об отсутствии финансовых претензий у сторон. На предложения дольщиков исключить данный пункт,как правило, застройщик отвечает отказом. Поэтому один из самых распространенных вопросов у дольщиков,не помешает ли подписание такого акта с пунктом об отсутствии финансовых претензий в дальнейшем взыскать неустойку за просрочку с застройщика?
Ни одному дольщику подписание такого акта ПП не помешало в дальнейшем взыскать с застройщика неустойку. В соответствии п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Главное - не подписывать иных документов, по которым Вы отказываетесь от неустойки (соглашения о взаимозачете, по которым,например в счет неустойки застройщик оказывает Вам услугу по оформлению права собственности или услуги по ремонту и т.п.).

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ о переносе сроков передачи дольщику квартиры.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 214-ФЗ если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
На практике некоторые застройщики, рассылая уведомления о переносе сроков строительства,могут вводить дольщиков в заблуждение, указывая, что дольщики обязаны заключить доп. соглашение к ДДУ о переносе срока или расторгнуть ДДУ. Другой вариант -указание на то, что если дольщик не явится для заключения доп. соглашения и не представит отказ от подписания доп. соглашения, то это означает, что дольщик согласен на перенос сроков строительства.
Основная цель застройщиков - добиться заключения с дольщиками доп. соглашения о переносе сроков, чтобы избежать ответственности за просрочку в виде выплаты неустойки.
В данной ситуации, получив такое уведомление о переносе сроков строительства с предложением заключить доп. соглашение к ДДУ о переносе срока передачи квартиры, дольщику необходимо иметь в виду следующее:
1. В соответствии со ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст. 450 ГК РФ (изменение договора) дольщик вправе отказаться от подписания доп. соглашения, если его не устраивает перенос срока передачи квартиры. Такой отказ не влечет расторжения ДДУ.
2. Дольщик вправе направить застройщику письменный отказ от подписания доп. соглашения, но это не является обязанностью дольщика и отсутствие такого отказа не влечет переноса сроков передачи квартиры, указанного в ДДУ.
3. В случае подписания доп. соглашения о переносе срока передачи квартиры, после его регистрации в Росреестре, срок передачи дольщику квартиры переносится на более поздний срок и дольщик уже будет не вправе требовать неустойку за период, на который переносится передача квартиры.
4. Из последнего пункта логично вытекает, что подписывать доп. соглашение о переносе сроков имеет смысл только в том случае, если застройщик в данном соглашении обязуется выплатить Вам компенсацию за перенос срока (при условии, что размер компенсации Вас устроит).
Во всех иных случаях дольщик имеет полное право отказаться подписывать доп. соглашение о переносе сроков и идти в суд взыскивать с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры.

Право дольщика на взыскание неустойки за просрочку в случае подписания застройщиком одностороннего акта передачи квартиры.

В соответствии с ч. 6 ст. 8 214-ФЗ при уклонении или отказе дольщика от принятия квартиры застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи квартиры, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом некоторые дольщики сомневаются, что при составлении застройщиком одностороннего акта передачи квартиры они могут взыскать неустойку.
Само по себе составление застройщиком одностороннего акта передачи объекта дольщику - разумеется, негативное обстоятельство, которое, в случае, если дольщик не будет оспаривать данный акт, свидетельствует об уклонении дольщика от приемки, и может являться основанием для взыскания неустойки в меньшем размере.
НО: наличие одностороннего акта застройщика само по себе не лишает дольщика права на взыскание неустойки: согласно разъяснениям, данным в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013: "при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (..), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.".
Так что даже в случае составления застройщиком одностороннего акта передачи квартиры Вы вправе взыскать неустойку за период просрочки по дату подписания одностороннего акта.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:
1. Односторонний акт передачи, составленный застройщиком - негативное обстоятельство, которое может повлечь взыскание неустойки в меньшем размере.
2. При наличии такого акта суд может отказать в неустойке только если застройщик докажет,что квартира была готова к передаче в срок, предусмотренный ДДУ,а просрочка вызвана исключительно недобросовестными действиями уклонявшегося от приемки дольщика.
3. Если застройщик сдал дом уже после наступления срока передачи по ДДУ, то очевидно,что имеется просрочка со стороны застройщика по его вине. В данном случае даже при составлении одностороннего акта передачи право на неустойку есть, вопрос будет только в определении периода просрочки.
И самое важное: если застройщик необоснованно составил односторонний акт передачи (например, имеются существенные недостатки, зафиксированные в акте осмотра, недостатки не устранены, на повторную приемку дольщик не приглашен, а односторонний акт уже составлен), то данный акт можно оспорить в суде, взыскивая неустойку, доказав, что у дольщика имелись предусмотренные ч. 5 ст. 8 214-ФЗ основания для отказа принимать квартиру.

Безусловно, взыскание неустойки частями,если просрочка большая (более 6-8 месяцев), имеет смысл. Во-первых, неустойку в размере 400-500 т.р. суд снизит меньше,чем неустойку в 800-900 т.р. Во-вторых, пока большая часть дольщиков ждет передачи квартиры и не подает иск на неустойку в суд по месту нахождения объекта, суд не так загружен, вероятность более быстрого получения решения и нормальной суммы выше. К тому же, оставшуюся часть неустойки потом можно довзыскать (после передачи квартиры).

Несколько слов о подсудности исков к застройщику:

1.При выборе суда,где Вы хотите судиться с застройщиком, принимайте во внимание, что иски о взыскании нестойки по ДДУ предъявляются по правилам альтернативной подсудности (подсудность по выбору истца) только в том случае, если они не содержат требований о правах на объекты долевого строительства.
Если в иске заявлено требование о признании права собственности на квартиру, такой иск предъявляется по месту нахождения недвижимого имущества
(пункты 4, 5 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2. Если в ДДУ прописана договорная подсудность ("все споры рассматриваются в таком-то суде"),а Вам предпочтительнее подать иск по месту своей регистрации (узнали,что по месту Вашей регистрации лучше присуждают), то одновременно со всеми стандартными требованиями в самом иске заявляйте требование о признании пункта ДДУ о договорной подсудности недействительным - как нарушающего Ваше право потребителя на выбор суда,в котором Вы хотите судиться.
Иначе есть риск, что дело направят по подсудности в тот суд, который указан в ДДУ.
Но даже в этом случае по Вашей жалобе апелляция скорее всего отменит такое определение о передаче дела по подсудности  и оставит дело на рассмотрении в суде,который Вы выбрали.